INSTRUMENTO N.º 01 · ORANGE COUNTY, CALIFORNIA
280 páginas sobre cómo comprar y vender una casa en California. Tres capítulos son gratis ahora mismo — sin llamada, sin discurso de venta. Si los lee y cierra su compra sin mí, el libro igual hizo su trabajo.
Sin discurso de venta. Si este no es su año para comprar, se lo digo así.
Más de 800 transacciones · Con licencia desde — · Búsqueme en el registro de licencias del California DRE ↗
"Más de 800" es toda transacción en la que he participado dentro de First Team: expedientes que apoyé, negocié o coordiné. De esas, — son cierres con mi nombre en el contrato como . Prefiero explicarle la diferencia a dejar que usted la adivine.
AN CƯ LẠC NGHIỆP
Cada número de esta página sale de un documento que puedo mostrarle. Pídame el reporte.
ÍNDICE
Elija la línea que se parezca a usted. Cada una lleva a un lugar distinto — nada de esto lo compromete a nada.
REGISTRO 04 · LO QUE REALMENTE HAGO
La parte difícil no es encontrar la casa. Son los más de cuarenta documentos, las palabras que nadie le define y esa sensación de que usted es el único en la sala que no entiende. Vamos despacio. Y traemos a sus papás si son ellos los que deciden.
Antes de decir una palabra sobre el precio, quiero saber su número real después de que salga todo — porque ese es el número sobre el que usted realmente va a decidir. Después hablamos de qué vale la pena arreglar y qué no.
Lo he hecho con familias en Australia, Canadá, Francia, Alemania y Vietnam. Las zonas horarias, la firma a distancia y el hecho de que usted no pueda caminar la propiedad tienen solución. La transferencia bancaria es la parte que me preocupa, así que esa la manejamos por teléfono siempre.
Comprar una casa toca a un lender, a alguien de impuestos, a veces a dos tipos de abogado y con el tiempo a un contratista. Usted no debería tener que encontrar a todos ellos por su cuenta mientras además aprende qué significa .
Son profesionales independientes, no empleados de First Team Real Estate. Usted elige a quién contrata, y debería comparar.
REGISTRO 05 · POR QUÉ TRABAJO ASÍ
Llegué a este país y me senté en una mesa igual a la que usted se va a sentar. Los papeles de un lado, la pluma del otro, y una persona hablando rápido de cosas que yo nunca había oído. Asentí con la cabeza. Firmé. No entendí ni la mitad. Me daba pena seguir preguntando, así que dejé de preguntar.
Ese día no me pasó nada malo. Pero con los años vi que a otras personas sí les pasaba. Una familia perdió su depósito porque nadie le explicó qué era una fecha límite de . Una pareja tomó el préstamo equivocado porque quien se lo explicaba andaba con prisa. Una señora mandó una transferencia a una cuenta que venía en un correo que no era de su compañía de escrow. Ninguno fue descuidado. Lo que faltó fue alguien que bajara la velocidad y lo explicara en el idioma en que ellos piensan.
Así que ese se volvió el trabajo. Soy Realtor, pero la mayor parte de lo que de verdad hago es explicar. Se lo explico a usted. Después se lo vuelvo a explicar a sus papás, porque en muchas de nuestras familias son ellos los que en realidad deciden. No paso al siguiente paso hasta que usted me lo pueda repetir con sus propias palabras.
Mucha gente pierde dinero, pierde una oportunidad o pierde el valor — solo porque nadie se lo explicó con claridad.
Tengo esposa y tres hijas. Cuando veo una casa con usted, estoy mirando las mismas cosas que miraría para mi propia familia: los límites de la escuela, cómo se ve la calle de noche, si hay espacio por si más adelante se mudan sus papás, si esta casa sigue teniendo sentido dentro de veinte años. No le estoy vendiendo una casa para este año.
— Joseph Duong, Realtor® · Garden Grove, Westminster, Fountain Valley, Huntington Beach, Anaheim, Santa Ana
REGISTRO 06 · LO QUE EL CONTRATO REALMENTE DICE
Estas son cinco cláusulas reales de un contrato de compraventa de California. A la izquierda está el texto legal, en inglés, tal como usted lo va a ver. A la derecha está lo que yo le diría si estuviéramos sentados en mi escritorio. Nada de esto es asesoría legal — es la versión en palabras simples que les doy a mis propios clientes antes de empezar.
CLÁUSULA 1 — (daños liquidados)
"If Buyer fails to complete this purchase because of Buyer's default, Seller shall retain, as liquidated damages, the deposit actually paid…"
CLÁUSULA 2 — CONTINGENCY PERIODS (plazos de contingencia)
"Buyer shall have 17 days after Acceptance to complete all Buyer Investigations… and remove the applicable contingency in writing."
CLÁUSULA 3 — CONDITION (condición actual)
"Property is sold in its PRESENT physical condition as of the date of Acceptance…"
CLÁUSULA 4 — ADVISORY (aviso sobre fraude en transferencias)
"Wire fraud and cyber crimes are on the rise. Before wiring funds, ALWAYS independently confirm wiring instructions in person or via a telephone call to a verified number…"
CLÁUSULA 5 — BROKER COMPENSATION (compensación del bróker)
"Broker compensation is not set by law and is fully negotiable between Client and Broker."
Si leer esas cinco le dio ganas de preguntar algo — de eso se trata.
Pregúnteme sobre una de estas — 15 minutosEl texto de las cláusulas es ilustrativo y está abreviado. No es asesoría legal, y los formularios de contrato cambian. Pida a su propio abogado que revise cualquier acuerdo que usted firme. En caso de discrepancia, rige la versión en inglés del contrato.
SCHEDULE B · ANEXO
Abajo hay un ejemplo trabajado sobre una venta de $1,000,000 en el Condado de Orange. Se muestra cada línea que sale de lo que recibe el vendedor — incluida la que me paga a mí. Casi todos los agentes le enseñan un gráfico al que le falta justo su propia porción.
Ejemplo ilustrativo sobre una venta de $1,000,000 — no es una transacción real. Joseph lo reemplazará con un cierre anonimizado cuando cumplimiento de First Team lo apruebe.
Esa es mi línea. La puse en dorado para que no se le pase.
Broker commissions are not set by law and are fully negotiable. / Las comisiones del bróker no están fijadas por ley y son totalmente negociables.
Tasas usadas: impuesto de transferencia del condado al $1.10 por cada $1,000 publicado; escrow y título en rangos típicos del Condado de Orange; comisión al 2.5% solo como ejemplo y siempre negociable. Sus números serán distintos — para eso es la hoja de abajo.
El del Vendedor es una hoja de trabajo de una sola página. Llénela en la mesa de su cocina y va a saber su número real antes de hablar con nadie — incluido yo.
SCHEDULE C · DÍAS
Esto es lo que pasa entre "aceptaron su oferta" y "aquí están sus llaves". Las fechas en rojo son fechas límite. Si se le pasa una, su depósito deja de estar protegido.
El vendedor firma. Todos los relojes de su contrato empiezan hoy, no mañana.
Su dinero va al escrow, no al vendedor. Confirme la transferencia por teléfono. Siempre.
General, termitas, drenaje, techo. Yo voy con usted. Traiga a la persona de su familia que hace las preguntas más incómodas.
Después de hoy, retirarse por un problema de reparaciones le puede costar su depósito.
Si el appraisal (avalúo) sale bajo, esta es la ventana en la que usted todavía tiene opciones.
Usted firma ante un notary public. En EE. UU. esa persona solo certifica firmas; no es un notario como en América Latina y no da asesoría legal. Este es el día en que el montón de hojas se pone grueso. Las repasamos antes.
Última oportunidad de ver la casa vacía. Abra todas las llaves de agua.
La escritura se registra en el condado. Ese es el momento en que la casa es suya — no el momento en que usted firma.
Calendario estándar de California. El suyo puede ser más corto o más largo según su préstamo y las condiciones del vendedor.
SCHEDULE D · MILLAS
Solo le voy a decir lo que se puede medir. Si quiere saber si un vecindario es "bueno", pregúnteme en una llamada — la ley de Fair Housing es estricta sobre lo que un agente puede poner por escrito, y existe por una razón.
Para contexto: el precio medio de venta de casa unifamiliar en el Condado de Orange fue de $1,470,000 en julio de 2026 (California Association of Realtors, julio 2026). Las cifras por ciudad se actualizan cada mes.
Alrededor de 172,000 personas en 18 millas cuadradas. Casas en su mayoría de una sola planta, de los años cincuenta y sesenta, y por eso muchas son candidatas para una ADU en el patio de atrás.
Ver los números de Garden Grove y la hoja de trabajo 5NEl Asian Garden Mall (Phước Lộc Thọ) está sobre Bolsa Ave, y casi toda la ciudad queda a pocos minutos de ahí. Aquí los lotes suelen ser más grandes que la casa que tienen encima.
Ver los números de Westminster y la hoja de trabajo 5NCiudad pequeña, unas 10 millas cuadradas, bordeada por la 405 y la 22. Conocida por sus fraccionamientos construidos como comunidad planificada en los años sesenta y por tener una de las cuadrículas de calles más tranquilas del centro de Orange County.
Ver los números de Fountain Valley y la hoja de trabajo 5NCasi diez millas de costa. Los precios se mueven bastante según de qué lado de Beach Blvd esté la casa, y las que están más cerca del agua tienen seguros más caros y requisitos de disclosure distintos.
Ver los números de Huntington Beach y la hoja de trabajo 5NLa ciudad más grande de Orange County por población. Un rango muy amplio — desde bungalós antiguos en la parte plana hasta construcción nueva en Anaheim Hills — lo que significa que un solo "precio mediano de Anaheim" no le dice casi nada sin una zona específica.
Ver los números de Anaheim y la hoja de trabajo 5NLa cabecera del condado y una de las ciudades más densas de California. Un parque de vivienda más antiguo significa más hallazgos en la inspección — líneas de drenaje, paneles eléctricos, cimientos — y más espacio para negociar si usted sabe lo que está viendo.
Ver los números de Santa Ana y la hoja de trabajo 5NPrecios medianos tomados de —, —. Se actualizan cada mes.
Describo los vecindarios con números, nunca con quién vive en ellos. Cada cliente, cada idioma, el mismo estándar de servicio.
REGISTRO 10 · EN SUS PROPIAS PALABRAS
Nombres completos. Fechas reales. Si las quiere verificar, están publicadas bajo mi nombre. Las reseñas se muestran en inglés, tal como las escribieron los clientes; debajo va una traducción de referencia.
“My wife and I have purchased and sold our houses multiple times… Without a doubt, Joseph is one of the best realtors out there. He is knowledgeable, experienced, and works in his client's best interest.”“His market knowledge and negotiation skills were excellent… Even as a first-time home buyer, never once did my family feel overwhelmed.”“The best experience we've ever had purchasing a home. Even with cash buyers paying over asking, he guided us to close in an extremely competitive market.”“Thank you, Joseph, for being such an expert throughout my home-buying process…”“Buying my first home was not easy, but Joseph stepped in right away… he even met me at night and on weekends.”REGISTRO 11 · LA VERSIÓN DE 280 PÁGINAS
ISBN 978-604-4-15239-4 · 280 páginas · vietnamita e inglés
"Settling Down in America" tiene 280 páginas, vietnamita de un lado e inglés del otro, once capítulos y tres apéndices. Cubre todo, desde su primera conversación sobre ahorros hasta los doce documentos que le van a poner enfrente el día del cierre. ISBN 978-604-4-15239-4.
Tres de esos capítulos están gratis aquí abajo. Son los tres por los que la mayoría de los agentes cobra una consulta.
El mapa del dinero del comprador en Orange County · Capítulo 2 + Apéndice C
En unos 12 minutos va a saber cuánto efectivo necesita de verdad para comprar una casa en Orange County — incluidos los costos que nadie menciona — y a qué programas de ayuda de 2026 podría calificar.
El diccionario bilingüe para comprar casa · Capítulo 10 + Apéndice B
200 términos inmobiliarios de EE. UU. explicados como se los explicaría a mi propia familia. Para que nunca más tenga que asentir con la cabeza ante una palabra que no conoce.
Para eso hay una guía aparte — préstamos para extranjeros, ITIN frente a SSN, notarización consular y la trampa de las transferencias bancarias. También es gratis.
REGISTRO 12 · PARA VENDEDORES
Voy a sacar las ventas comparables reales de su misma calle, ver en qué condición estaban esas casas y mandarle un rango por escrito en menos de 24 horas. No un número instantáneo — un número instantáneo es una computadora adivinando, y usted va a terminar discutiendo con él.
Esto no cuesta nada y no pone su casa en el mercado. Mucha gente pregunta, recibe el número y decide quedarse. Ese también es un buen resultado.
Esto es una opinión de mercado, no un appraisal (avalúo) formal, y no es una oferta de compra. Un análisis completo requiere ver la propiedad en persona.
REGISTRO 13 · EXPLICADO EN 60 SEGUNDOS
No hace falta dejar su correo para leer ninguna de estas.
Pregúnteme eso que le da miedo que suene tonto. Pregúnteme eso que lo podría convencer de no comprar. Hágame la misma pregunta cinco veces — para eso son los quince minutos.
Si este no es su año, se lo digo, y le digo exactamente qué cambiar y cuándo volver. Esa conversación es gratis y queda entre nosotros.