文書編號 第 01 號 · 加州橙縣
280 頁雙語內容，講在加州怎麼買房、怎麼賣房。其中三章現在就免費 — 不用打電話，也不會有人推銷。如果您讀完之後自己成交、沒有用我，這本書照樣完成了它的任務。
不推銷。如果今年不是您該買的一年，我會直接告訴您不要買。
800+ 筆交易 · 自 — 年起持照 · 到加州 DRE 執照查詢系統查我 ↗
「800+」是我在 First Team 參與過的所有交易 — 包含我協助、我談判、或我協調過的案件。其中 — 筆是合約上寫著我名字、由我擔任 （合約登記經紀人）的成交案。這個差別，我寧可自己講清楚，也不要讓您去猜。
AN CƯ LẠC NGHIỆP
這一頁上的每一個數字，背後都有一份我拿得出來的文件。您可以直接跟我要報表。
目錄
挑一句聽起來最像您的。每一句通往不同的地方 — 這裡沒有任何一個選項會讓您報名什麼。
記錄 04 · 我實際上在做的事
難的不是找到房子。難的是那四十幾份文件、那些沒人替您定義的字，還有那種「整個房間裡只有我聽不懂」的感覺。我們慢慢來。如果做決定的是您父母，就把他們一起找進來談。
在我開口談價格之前，我想先知道您扣完所有東西之後真正的那個數字 — 因為您的決定其實是建立在那個數字上。然後我們再談什麼值得修、什麼不值得。
我陪過住在澳洲、加拿大、法國、德國和越南的家庭做完這件事。時差、遠端簽署、以及您沒辦法親自去走一次房子 — 這些都有解。我真正擔心的是電匯那一段，所以那一段我們每一次都用電話處理。
買一間房會牽涉到貸款專員、稅務人員、有時候兩種不同的律師，最後還會有承包商。您不該一邊學什麼叫 ，一邊還要自己去把這些人一個一個找齊。
These are independent professionals, not employees of First Team Real Estate. You choose who you hire, and you should compare.
記錄 05 · 我為什麼要這樣做事
我來到這個國家，坐在一張桌子前，就是您將來會坐的那一種。一邊是文件，一邊是筆，對面有個人用很快的速度講一堆我從沒聽過的東西。我點頭。我簽名。有一半我根本不懂。我不好意思一直問，所以我就不問了。
那天我沒出事。但這些年，我看著同樣的事發生在別人身上。有個家庭賠掉了訂金，因為沒有人跟他們解釋什麼叫 （附帶條件）的截止日。有一對夫妻簽了不該簽的貸款，因為當時解釋的人趕時間。有位母親把錢電匯到一封電子郵件裡的帳戶，而那封信根本不是她的 escrow（第三方履約保證）公司寄的。他們沒有一個人粗心。只是沒有人願意慢下來，用他們腦子裡真正在用的那個語言，把事情講一遍。
所以這件事就變成了我的工作。我是房地產經紀人，但我實際上做最多的事，是解釋。我解釋給您聽。然後我再解釋一次給您父母聽，因為在我們很多家庭裡，真正做決定的是他們。除非您能用自己的話把它講回給我聽，否則我不會進到下一步。
很多人賠了錢、錯過了機會、或是臨陣退縮 — 原因只有一個：沒有人把事情跟他們講清楚。
我有太太，還有三個女兒。當我陪您去看一間房子，我看的東西，跟我替自己家人看房時看的完全一樣：學區怎麼劃、這條街晚上是什麼樣子、將來父母搬進來住有沒有空間、二十年後這間房子是不是還說得通。我不是在賣您一間只撐得過今年的房子。
— Joseph Duong，REALTOR® · Garden Grove、Westminster、Fountain Valley、Huntington Beach、Anaheim、Santa Ana
記錄 06 · 合約上到底寫了什麼
以下五條，是加州購屋合約裡真實存在的條款。左邊是合約原文。右邊是如果我們現在正坐在我桌前，我會怎麼跟您講。這裡沒有一句是法律意見 — 這是我在開始合作前，講給我自己客戶聽的白話版本。
條款一 — 違約金（）
"If Buyer fails to complete this purchase because of Buyer's default, Seller shall retain, as liquidated damages, the deposit actually paid…"
條款二 — Contingency 附帶條件期限
"Buyer shall have 17 days after Acceptance to complete all Buyer Investigations… and remove the applicable contingency in writing."
條款三 — 現況交屋
"Property is sold in its PRESENT physical condition as of the date of Acceptance…"
條款四 — 電匯詐騙警示
" and cyber crimes are on the rise. Before wiring funds, ALWAYS independently confirm wiring instructions in person or via a telephone call to a verified number…"
條款五 — 仲介報酬
"Broker compensation is not set by law and is fully negotiable between Client and Broker."
如果這五條讓您想問點什麼 — 那就對了，這正是重點。
就這幾條問我 — 15 分鐘Clause language is illustrative and shortened. It is not legal advice, and contract forms change. Have your own attorney review any agreement you sign.
附表 B · 已附上
以下是一筆 100 萬美元橙縣成交的完整試算。每一項從賣方收益中扣除的款項都列出來——包含付給我的那一行。多數 agent 給您看的圖，剛好少了他們自己那一塊。
以 100 萬美元成交價作的示範計算——並非真實交易。待 First Team 法遵部門核可後，Joseph 會換上匿名處理過的真實成交紀錄。
那就是我那一行。我把它標成金色，讓您不可能看漏。
Broker commissions are not set by law and are fully negotiable. ／ 仲介佣金並非由法律訂定，完全可以協商。
採用費率：郡過戶稅依公告之每 1,000 美元 1.10 美元計；escrow 與產權費用取橙縣常見區間；佣金以 2.5% 舉例，且一律可談。您的數字會不同——下方工作表就是為此而做。
《賣方淨得表》是一份一頁的工作表。您在自家餐桌上填完，就會知道自己真正的數字 — 在跟任何人談之前，包括跟我。
附表 C · 天數
這是從「他們接受了您的出價」到「這是您的鑰匙」之間會發生的事。紅色的日期是截止日。錯過任何一個，您的訂金就不再受到保護。
賣方簽字。您合約裡所有的時鐘從今天開始跑，不是明天。
您的錢是匯進 escrow（第三方履約保證帳戶），不是匯給賣方。匯款前一定要用電話確認。每一次都要。
總體驗屋、白蟻、污水管線、屋頂。我會陪您一起去。請把家裡最愛問尖銳問題的那個人一起帶來。
過了今天，再因為修繕問題退出，可能會賠掉您的訂金。
如果估價（）出來低於成交價，這段時間是您還有選擇的窗口。
您會在公證人面前簽字。這是文件變厚的一天。我們會先一起把它看過一遍。
最後一次看到空屋的機會。每一個水龍頭都打開試一遍。
產權在縣政府完成登記。那一刻房子才是您的 — 不是您簽字的那一刻。
這是加州的標準流程時程。您的實際天數可能更短或更長，取決於您的貸款與賣方條件。
附表 D · 英里
我只講可以被量測的事。如果您想知道某個社區「好不好」，請在通話時問我 — 加州公平住房法（Fair Housing）對經紀人能用文字寫什麼有嚴格規定，而這個規定的存在是有理由的。
作為對照：2026 年 7 月橙縣獨棟住宅成交中位價為 1,470,000 美元（California Association of Realtors，2026 年 7 月）。下方各城市數字每月更新。
約 17.2 萬人口，面積約 18 平方英里，越南裔社區集中在 Brookhurst 與 Westminster Ave 一帶。房屋以 1950、60 年代的單層住宅為主 — 這也是為什麼這裡有這麼多房子適合在後院加建 ADU（附屬住宅單元）。
看 Garden Grove 的數字與 5N 評估工作表越南本土之外最大的越南人社區所在地。Asian Garden Mall（Phước Lộc Thọ）位於 Bolsa Ave，市內大部分區域開車幾分鐘就到。這裡的土地面積通常比地上那棟房子還要大得多。
看 Westminster 的數字與 5N 評估工作表小型城市，面積約 10 平方英里，被 405 與 22 號公路夾在中間。以 1960 年代整體規劃興建的社區住宅聞名，也是橙縣中部街道最安靜的棋盤格之一。
看 Fountain Valley 的數字與 5N 評估工作表將近十英里的海岸線。價格會因為您在 Beach Blvd 哪一側而差很多，越靠近海的房子保險費更高，需要揭露的事項也不一樣。
看 Huntington Beach 的數字與 5N 評估工作表橙縣人口最多的城市。範圍差異極大 — 從平地區的老式平房到 Anaheim Hills 的新建案都有 — 也就是說，單看一個「Anaheim 中位數房價」，如果沒有指定到具體區域，幾乎什麼都說明不了。
看 Anaheim 的數字與 5N 評估工作表橙縣的縣治所在，也是加州人口密度最高的城市之一。屋齡偏高代表驗屋會查出更多問題 — 污水管線、電箱、地基 — 但如果您看得懂這些，可以談的空間也更大。
看 Santa Ana 的數字與 5N 評估工作表中位數房價來源：—，—。每月更新。
我用數字描述社區，絕不用「住在那裡的是什麼人」來描述。每一位客戶、每一種語言，同一套服務標準。
記錄 10 · 他們自己的話
真實全名。真實日期。想查證的話，這些評價都公開掛在我名下。
“My wife and I have purchased and sold our houses multiple times… Without a doubt, Joseph is one of the best realtors out there. He is knowledgeable, experienced, and works in his client's best interest.”“His market knowledge and negotiation skills were excellent… Even as a first-time home buyer, never once did my family feel overwhelmed.”“The best experience we've ever had purchasing a home. Even with cash buyers paying over asking, he guided us to close in an extremely competitive market.”“Thank you, Joseph, for being such an expert throughout my home-buying process…”“Buying my first home was not easy, but Joseph stepped in right away… he even met me at night and on weekends.”記錄 11 · 280 頁的完整版
ISBN 978-604-4-15239-4 · 280 頁 · 越南文與英文對照
《Settling Down in America》共 280 頁，一邊越南文、一邊英文，十一章加三個附錄。內容從您第一次談存錢，一路寫到過戶當天會被遞到手上的那十二份文件。ISBN 978-604-4-15239-4。
其中三章在下面免費送。這三章，剛好是多數經紀人要收諮詢費才講的那三章。
橙縣買方金錢地圖 · 第 2 章 ＋ 附錄 C
大約 12 分鐘，您就會知道在橙縣買房實際需要準備多少現金 — 包含那些沒人會提的費用 — 以及 2026 年您可能符合資格的補助方案有哪些。
雙語購屋詞典 · 第 10 章 ＋ 附錄 B
200 個美國房地產名詞，用我解釋給自己家人聽的方式解釋一遍。從此您不必再對著一個不懂的字點頭。
那有另一份專門的作戰手冊 — 外國人貸款、ITIN 與 SSN 的差別、領事館公證，以及電匯陷阱。一樣免費。
記錄 12 · 給賣方
我會調出您那條街上實際的可比成交案例（），看看那些房子當時的屋況，然後在 24 小時內寄一份書面價格區間給您。不是即時跳出來的數字 — 即時數字只是電腦在猜，您最後只會跟它吵架。
這不用錢，也不會把您的房子掛上市場。很多人問完、拿到數字、然後決定不賣。那也是一個很好的結果。
This is a market opinion, not a formal appraisal, and it is not an offer to buy. A full analysis requires seeing the property in person.
記錄 13 · 60 秒說清楚
這些文章都不用留 email 就能讀。
問我那個您怕聽起來很蠢的問題。問我那個可能讓您打消買房念頭的問題。同一個問題問我五次也行 — 那十五分鐘就是為這件事存在的。
如果今年不適合您，我會直說，而且會明確告訴您該調整什麼、什麼時候再回來。那場談話免費，而且只有我們兩個知道。