280 trang song ngữ về mua và bán nhà tại California. Ba chương đang được tặng miễn phí ngay bây giờ — không cần gọi điện, không chào mời. Nếu anh chị đọc xong rồi mua nhà mà không cần tới tôi, cuốn sách vẫn làm đúng việc của nó.
Hơn 800 là toàn bộ giao dịch tôi có tham gia ở First Team — những hồ sơ tôi hỗ trợ, thương lượng hoặc điều phối. Trong đó có — giao dịch closing (ngày hoàn tất, sang tên) mà tên tôi nằm trên hợp đồng với tư cách (người đứng tên đại diện). Tôi thà giải thích rõ chỗ khác nhau đó, còn hơn để anh chị tự đoán.
AN CƯ LẠC NGHIỆP
GHI NHẬN VỚIFirst Team Real EstateLuxury Portfolio InternationalCA DRE #02040985Equal Housing Opportunity (Cơ hội nhà ở bình đẳng)
CÁC CON SỐ, ĐỊNH NGHĨA RÕ
—Giao dịch closing có tên tôi trên hợp đồngAgent of record. Không phải "những deal tôi có phụ vào".
—Có license tại California từ nămDRE #02040985 — anh chị tự kiểm chứng ↗
—Đánh giá đứng tên thật trên —Họ tên đầy đủ và ngày tháng. Không viết tắt.
4Ngôn ngữ văn phòng này làm việcEnglish, Tiếng Việt, Español, 中文 —
Mọi con số trên trang này đều lấy từ một giấy tờ tôi có thể đưa anh chị xem. Cứ hỏi tôi xin báo cáo.
MỤC LỤC
Anh chị đang ở giai đoạn nào?
Chọn dòng nào nghe giống mình nhất. Mỗi dòng dẫn tới một nơi khác nhau — bấm vào không đăng ký gì cả.
Phần khó không nằm ở chỗ tìm ra căn nhà. Nó nằm ở hơn bốn mươi loại giấy tờ, ở những chữ không ai định nghĩa, và ở cái cảm giác mình là người duy nhất trong phòng không hiểu chuyện gì đang xảy ra. Mình đi chậm. Nếu ba mẹ anh chị là người quyết định, mình mời ông bà cùng vào.
Một bản ước tính bằng văn bản cho mọi chi phí closing, có trước khi anh chị viết offer — không phải ba ngày trước ngày hoàn tất
Một đánh giá thẳng thắn về việc năm nay có phải năm của anh chị không, kể cả khi câu trả lời là không
Lấy với một lender (bên cho vay) chịu bắt máy và nói tiếng Việt nếu anh chị thấy dễ hơn
Trước khi nói một chữ về giá bán, tôi muốn biết con số thật còn lại sau khi trừ hết mọi thứ — vì đó mới là con số quyết định của anh chị dựa vào. Rồi mình mới bàn cái gì đáng sửa, cái gì không.
anh chị, viết ra từng dòng, gồm cả hoa hồng của tôi
Một buổi đi xem nhà trước khi rao bán: cái gì sửa thì lấy lại được tiền, cái gì sửa là đốt tiền
Nếu anh chị từ 55 tuổi trở lên, xem có cho anh chị mang mức thuế nhà đất cũ theo qua nhà mới không
Tôi đã làm việc này với các gia đình ở Úc, Canada, Pháp, Đức và Việt Nam. Lệch múi giờ, ký giấy từ xa, và chuyện anh chị không tự đi xem nhà được — tất cả đều giải quyết được. Cái tôi lo là khâu chuyển tiền, nên lần nào mình cũng xử lý bằng điện thoại.
Khoản vay dành cho người nước ngoài khi anh chị chưa có lịch sử tín dụng Mỹ, và họ thật sự đòi bao nhiêu tiền mặt
so với SSN, công chứng tại lãnh sự quán, giấy uỷ quyền, và tên ai sẽ đứng trên title
(khấu trừ thuế khi người nước ngoài bán nhà) — tính trước từ ngày đầu, chứ không để tới cuối mới phát hiện
Mua một căn nhà là đụng tới ngân hàng, người làm thuế, đôi khi hai loại luật sư, và sau cùng là nhà thầu. Anh chị không nên vừa phải tự đi tìm hết chừng đó người, vừa phải học xem nghĩa là gì.
Lender, CPA (kế toán thuế), luật sư địa ốc và luật sư di trú — giới thiệu không tốn của anh chị đồng nào
Kiến trúc sư và nhà thầu có license cho việc sửa nhà, xây mới, làm hoặc JADU
Bảo hiểm nhà và bảo hiểm nhân thọ, cùng chỗ mua vật liệu và nội thất không phải trả giá bán lẻ
Đây là những chuyên gia độc lập, không phải nhân viên của First Team Real Estate. Anh chị tự chọn người mình thuê, và nên so sánh vài nơi.
HỒ SƠ 05 · VÌ SAO TÔI LÀM THEO CÁCH NÀY
Ngày xưa tôi cũng không hiểu giấy tờ.
Tôi qua Mỹ, rồi cũng ngồi vào một cái bàn giống hệt cái bàn anh chị sắp ngồi. Một bên là xấp giấy, một bên là cây bút, và một người nói rất nhanh về những thứ tôi chưa từng nghe bao giờ. Tôi gật đầu. Tôi ký. Một nửa trong đó tôi không hiểu. Tôi ngại hỏi tới hỏi lui, nên tôi thôi không hỏi nữa.
Hôm đó tôi không mất mát gì. Nhưng nhiều năm sau, tôi chứng kiến chuyện đó xảy ra với người khác. Một gia đình mất tiền cọc chỉ vì không ai giải thích hạn chót của (điều khoản bảo lưu cho phép rút lui mà không mất cọc) là gì. Một cặp vợ chồng lấy nhầm gói vay vì người giải thích đang vội. Một người mẹ chuyển tiền vào địa chỉ ghi trong một email không phải do công ty escrow (bên trung gian giữ tiền) của bà gửi. Không ai trong số họ cẩu thả cả. Chỉ là chưa ai chịu chậm lại và giải thích bằng chính thứ tiếng mà họ dùng để suy nghĩ.
Nên đó thành ra công việc của tôi. Tôi là Realtor, nhưng phần lớn thời gian tôi làm là giải thích. Tôi giải thích cho anh chị. Rồi tôi giải thích lại lần nữa cho ba mẹ anh chị, vì trong nhiều gia đình mình, ông bà mới là người quyết định thật sự. Tôi không đi qua bước kế tiếp cho tới khi anh chị nói lại được cho tôi nghe bằng lời của chính mình.
Nhiều người mất tiền, mất cơ hội, hoặc mất luôn cả sự vững tâm — chỉ vì không ai giải thích rõ ràng cho họ.
Tôi có vợ và ba cô con gái. Khi đi coi nhà với anh chị, tôi nhìn đúng những thứ tôi nhìn khi coi nhà cho gia đình mình: ranh giới trường học, con đường đó ban đêm ra sao, có chỗ cho ba mẹ về ở chung sau này không, hai mươi năm nữa căn nhà này còn hợp lý không. Tôi không bán cho anh chị một căn nhà chỉ để ở trong năm nay.
— Joseph Duong, Realtor® · Garden Grove, Westminster, Fountain Valley, Huntington Beach, Anaheim, Santa Ana
Joseph Duong ngồi, mặc vest xám nhạt trên nền xám khói, hai tay thả lỏng, đang giữa cuộc trò chuyện.
HỒ SƠ 06 · HỢP ĐỒNG THẬT SỰ VIẾT GÌ
Phần lớn gia đình không mất tiền vì căn nhà. Họ mất tiền vì giấy tờ.
Đây là năm điều khoản thật trong hợp đồng mua bán nhà tại California. Bên trái là nguyên văn tiếng Anh. Bên phải là điều tôi sẽ nói với anh chị nếu chúng ta đang ngồi ở bàn làm việc của tôi. Không có gì ở đây là tư vấn pháp lý — đây là bản nói cho dễ hiểu mà tôi vẫn giải thích cho khách của mình trước khi bắt đầu.
ĐIỀU KHOẢN 1 — (BỒI THƯỜNG ẤN ĐỊNH)
"If Buyer fails to complete this purchase because of Buyer's default, Seller shall retain, as liquidated damages, the deposit actually paid…"
Tôi sẽ nói thế này
Đây chính là câu nói về tiền cọc của anh chị. Nếu anh chị rút lui vì một lý do mà hợp đồng không bảo vệ, người bán giữ luôn số tiền đó. Vì vậy tôi mới khó tính với mấy cái mốc ngày ở Điều khoản 2. Tiền cọc của anh chị không phải "được giữ giùm". Nó nằm trong vùng rủi ro, theo một lịch trình có ngày có giờ.
ĐIỀU KHOẢN 2 — CONTINGENCY PERIODS (THỜI HẠN BẢO LƯU)
"Buyer shall have 17 days after Acceptance to complete all Buyer Investigations… and remove the applicable contingency in writing."
Tôi sẽ nói thế này
Mười bảy ngày. Không phải mười bảy ngày làm việc. Đồng hồ bắt đầu chạy ngay hôm người bán ký, và nó không dừng lại vì ngày lễ hay vì ngân hàng làm chậm. Bất cứ ngày nào còn trong escrow, anh chị nhắn tin hỏi tôi contingency nào còn đang mở, tôi trả lời bằng văn bản để anh chị có bằng chứng cầm tay.
ĐIỀU KHOẢN 3 — CONDITION (BÁN NGUYÊN TRẠNG)
"Property is sold in its PRESENT physical condition as of the date of Acceptance…"
Tôi sẽ nói thế này
"As-is" không có nghĩa là anh chị không được kiểm tra nhà, cũng không có nghĩa là không được yêu cầu sửa. Nó chỉ có nghĩa là người bán khởi đầu bằng chữ "không". Những gì tìm ra trong buổi inspection (kiểm tra nhà) chính là thứ cho anh chị cái để nói chuyện. Ai bỏ qua inspection để cái offer (thư trả giá mua) của mình trông mạnh hơn là đang đánh cược với một con số mà họ không nhìn thấy.
ĐIỀU KHOẢN 4 — ADVISORY (CẢNH BÁO LỪA CHUYỂN TIỀN)
"Wire fraud and cyber crimes are on the rise. Before wiring funds, ALWAYS independently confirm wiring instructions in person or via a telephone call to a verified number…"
Tôi sẽ nói thế này
Đọc điều này hai lần. Tôi sẽ không bao giờ gửi hướng dẫn chuyển tiền cho anh chị qua email. Không bao giờ. Nếu anh chị nhận được một email trông như của tôi, đó không phải tôi. Hãy gọi vào đúng số điện thoại đã lưu sẵn trong máy anh chị. Đây là sai lầm đắt nhất trong nghề này, và chỉ cần một cú điện thoại là tránh được.
ĐIỀU KHOẢN 5 — BROKER COMPENSATION (THÙ LAO MÔI GIỚI)
"Broker compensation is not set by law and is fully negotiable between Client and Broker."
Tôi sẽ nói thế này
Đó là tiền công của tôi, ghi rõ bằng chữ, ngay trong hợp đồng của anh chị. Nó thương lượng được, và tôi sẽ đi qua con số của mình với anh chị từng dòng một trước khi anh chị ký bất cứ giấy gì với tôi. Tôi thà để anh chị biết chính xác tôi nhận bao nhiêu, còn hơn để anh chị thắc mắc trong bụng suốt sáu tháng.
Nếu đọc xong năm điều khoản đó mà anh chị thấy muốn hỏi gì đó — thì đúng là tôi viết ra để anh chị hỏi.
Nguyên văn điều khoản ở đây đã được rút gọn và chỉ mang tính minh hoạ. Đây không phải tư vấn pháp lý, và mẫu hợp đồng có thể thay đổi theo thời gian. Hãy để luật sư riêng của anh chị xem lại bất kỳ hợp đồng nào trước khi ký.
PHỤ LỤC B · ĐÍNH KÈM
Tiền của anh chị thực sự đi đâu trên bàn closing.
Bên dưới là một ví dụ tính đầy đủ trên giao dịch 1.000.000 đô tại Orange County. Mọi khoản trừ ra khỏi tiền bán được liệt kê hết — kể cả dòng trả cho tôi. Phần lớn agent đưa anh chị xem biểu đồ mà thiếu đúng miếng của họ.
Ví dụ minh hoạ trên một giao dịch 1.000.000 đô — không phải giao dịch thật. Joseph sẽ thay bằng một hồ sơ closing đã ẩn danh sau khi bộ phận tuân thủ của First Team duyệt.
Phí escrow
Công ty trung gian giữ tiền
$2,200
(chủ quyền nhà đất)
Bảo vệ quyền sở hữu của người mua nếu sau này có tranh chấp
$2,400
Thuế chuyển nhượng của quận
Quận Orange
$1,100
Tất toán khoản vay
Ngân hàng cho vay hiện tại của anh chị
$420,000
Khoản bù sửa chữa
Người mua, sau khi kiểm tra nhà
$6,500
Hoa hồng bên bán — dòng của tôi
First Team Real Estate, rồi tới tôi
$25,000
Số tiền người bán cầm về
Gia đình chủ nhà
$542,800
Đó là dòng của tôi. Tôi tô vàng để anh chị không thể bỏ sót.
Broker commissions are not set by law and are fully negotiable. / Hoa hồng không do luật ấn định và hoàn toàn thương lượng được.
Các mức đã dùng: thuế sang tên theo biểu công bố 1,10 đô trên mỗi 1.000 đô; phí escrow và title theo khung thông thường ở Orange County; hoa hồng lấy ví dụ 2,5% và luôn thương lượng được. Con số của anh chị sẽ khác — đó chính là lý do có bảng tính bên dưới.
Muốn điền những dòng này bằng địa chỉ của chính anh chị?
Bảng Tính Tiền Về Tay Người Bán chỉ dài một trang. Anh chị ngồi ở bàn ăn nhà mình điền vào là biết con số thật của mình, trước khi nói chuyện với bất kỳ ai — kể cả tôi.
PHỤ LỤC C · NGÀY
Bốn mươi lăm ngày, và bốn cái mốc có thể làm anh chị mất tiền.
Đây là những gì diễn ra giữa lúc "họ nhận offer của anh chị" và lúc "đây là chìa khoá nhà anh chị". Những mốc màu đỏ là hạn chót. Trễ một mốc là tiền cọc của anh chị hết được bảo vệ.
NGÀY 0
CHẤP THUẬN HỢP ĐỒNG
Người bán ký. Mọi cái đồng hồ trong hợp đồng bắt đầu chạy từ hôm nay, không phải ngày mai.
NGÀY 3
HẠN NỘP TIỀN CỌC
Tiền của anh chị đi vào escrow, không đi vào tay người bán. Gọi điện xác nhận trước khi chuyển. Luôn luôn.
NGÀY 7
KIỂM TRA NHÀ
Kiểm tra tổng quát, mối mọt, đường cống, mái nhà. Tôi đi cùng anh chị. Nhớ dẫn theo người trong nhà hay hỏi khó nhất.
NGÀY 17
HẠN CHÓT INSPECTION CONTINGENCY
Sau hôm nay, rút lui vì một vấn đề sửa chữa có thể khiến anh chị mất tiền cọc.
NGÀY 21
HẠN CHÓT & LOAN CONTINGENCY
Nếu kết quả appraisal (thẩm định giá của ngân hàng) thấp hơn giá mua, đây là khoảng thời gian anh chị còn lựa chọn.
NGÀY 35
HỒ SƠ VAY
Anh chị ký trước mặt notary (công chứng viên). Đây là ngày xấp giấy dày lên. Chúng ta đọc qua trước.
NGÀY 42
ĐI XEM NHÀ LẦN CUỐI
Cơ hội cuối để nhìn căn nhà lúc trống trơn. Mở thử từng cái vòi nước.
NGÀY 45
SANG TÊN. NHẬN CHÌA KHOÁ.
Văn tự chủ quyền được đăng bộ tại quận. Đó mới là khoảnh khắc nhà thuộc về anh chị — không phải khoảnh khắc anh chị ký.
Đây là lộ trình tiêu chuẩn ở California. Của anh chị có thể ngắn hơn hoặc dài hơn, tuỳ khoản vay và điều kiện của người bán.
Tôi chỉ nói những gì đo đếm được. Nếu anh chị muốn biết một khu có "tốt" không, hãy hỏi tôi trong cuộc gọi — luật Fair Housing (nhà ở bình đẳng) rất chặt về những gì một agent được viết ra, và luật đó tồn tại là có lý do.
Để anh chị dễ hình dung: giá bán trung vị nhà đơn lập toàn Orange County là 1.470.000 đô trong tháng 7/2026 (California Association of Realtors, 7/2026). Số liệu từng thành phố bên dưới được cập nhật hằng tháng.
Garden Grove
Khoảng 172.000 dân trên 18 dặm vuông, với cộng đồng người Việt đông đúc quanh khu Brookhurst và Westminster Ave. Phần lớn là nhà trệt xây từ thập niên 1950–60, nên rất nhiều căn có thể làm thêm một ADU (căn nhà phụ độc lập trong khuôn viên) ở phía sau.
Nơi có cộng đồng người Việt lớn nhất ngoài Việt Nam. Thương xá Phước Lộc Thọ (Asian Garden Mall) nằm trên Bolsa Ave, và gần như cả thành phố chỉ cách đó vài phút. Ở đây, miếng đất thường lớn hơn căn nhà nằm trên đó.
Thành phố nhỏ, khoảng 10 dặm vuông, kẹp giữa xa lộ 405 và 22. Nổi tiếng với các khu nhà quy hoạch đồng bộ từ thập niên 1960 và là một trong những mạng đường yên tĩnh nhất khu trung tâm Orange County.
Gần mười dặm bờ biển. Giá thay đổi nhiều tuỳ anh chị ở bên nào của Beach Blvd, và nhà càng gần biển thì phí bảo hiểm càng cao, yêu cầu công bố thông tin cũng khác.
Thành phố đông dân nhất Orange County. Biên độ rất rộng — từ nhà bungalow cũ ở vùng thấp cho tới nhà mới xây trên Anaheim Hills — nghĩa là một con số "giá trung vị Anaheim" gần như không nói lên điều gì nếu không gắn với một khu cụ thể.
Tỉnh lỵ của quận, và là một trong những thành phố có mật độ dân cao nhất California. Nhà cũ nhiều nghĩa là kết quả inspection cũng nhiều hơn — đường cống, tủ điện, nền móng — và cũng nhiều chỗ để thương lượng hơn, nếu anh chị biết mình đang nhìn cái gì.
Tôi mô tả khu dân cư bằng con số, không bao giờ bằng chuyện ai đang sống ở đó. Mọi khách hàng, mọi ngôn ngữ, cùng một chuẩn phục vụ.
HỒ SƠ 10 · LỜI CỦA CHÍNH HỌ
Hãy đọc những câu kể anh ấy đã làm gì, đừng đọc những câu đầy tính từ.
Họ tên đầy đủ. Ngày tháng thật. Muốn kiểm chứng thì các đánh giá này đều đăng công khai dưới tên tôi.
“My wife and I have purchased and sold our houses multiple times… Without a doubt, Joseph is one of the best realtors out there. He is knowledgeable, experienced, and works in his client's best interest.”
Matthew I. · Tháng 10, 2025
“His market knowledge and negotiation skills were excellent… Even as a first-time home buyer, never once did my family feel overwhelmed.”
Kha John P. · Tháng 3, 2026
“The best experience we've ever had purchasing a home. Even with cash buyers paying over asking, he guided us to close in an extremely competitive market.”
Amanda N. · Tháng 10, 2025
“Thank you, Joseph, for being such an expert throughout my home-buying process…”
Thu L. · Tháng 12, 2025
“Buying my first home was not easy, but Joseph stepped in right away… he even met me at night and on weekends.”
Jake C. · Tháng 11, 2025
HỒ SƠ 11 · BẢN DÀI 280 TRANG
Tôi viết bản dài để anh chị cầm được trên tay.
ISBN 978-604-4-15239-4 · 280 trang · Tiếng Việt và tiếng Anh
"Settling Down in America" dày 280 trang, một bên tiếng Việt một bên tiếng Anh, gồm mười một chương và ba phụ lục. Sách đi từ cuộc nói chuyện đầu tiên về chuyện dành dụm, cho tới mười hai loại giấy tờ anh chị sẽ được đưa vào ngày closing. ISBN 978-604-4-15239-4.
Ba trong số các chương đó được tặng miễn phí ngay bên dưới. Đó đúng là ba chương mà phần lớn agent phải tính phí tư vấn mới nói.
MIỄN PHÍ — KHÔNG CẦN GỌI ĐIỆN
Chọn cuốn trả lời đúng câu hỏi đang làm anh chị mất ngủ.
A
Tôi có đủ tiền mua nhà thật không?
Bản Đồ Tiền cho người mua nhà ở Orange County · Chương 2 + Phụ lục C
Khoảng 12 phút đọc là anh chị biết mình thật sự cần bao nhiêu tiền mặt để mua nhà ở Orange County — kể cả những khoản không ai nhắc tới — và những chương trình hỗ trợ năm 2026 mà anh chị có thể đủ điều kiện.
Tiền đặt cọc mua nhà thật ra phải là bao nhiêu (quy tắc 20% không phải là quy tắc)
(tỷ lệ nợ trên thu nhập) giải thích bằng một cuống lương thật, không phải bằng công thức
Toàn bộ chi phí closing, liệt kê từng dòng, gồm thuế nhà đất, bảo hiểm, HOA (phí quản lý khu) và Mello-Roos
Một bảng tính anh chị tự điền, kèm các chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu hiện hành của California và Orange County
C
Escrow? Contingency? Title?
Từ Điển Song Ngữ Về Mua Nhà · Chương 10 + Phụ lục B
200 thuật ngữ địa ốc Mỹ, giải thích đúng theo cách tôi giải thích cho người nhà mình. Để anh chị không bao giờ phải gật đầu trước một chữ mình không hiểu nữa.
200 thuật ngữ Anh – Việt, đặt cạnh nhau
Những câu mẫu anh chị có thể nói thẳng ra trong buổi họp
Năm chữ khiến người ta mất tiền nhiều nhất
In ra được, để anh chị mang theo tới bàn ký giấy
D
Mua nhà từ Úc, Canada, Pháp, Đức hay Việt Nam?
Có một cẩm nang riêng cho việc đó — vay dành cho người nước ngoài, ITIN so với SSN, công chứng tại lãnh sự quán, và cái bẫy chuyển tiền quốc tế. Cũng miễn phí.
HỒ SƠ 12 · DÀNH CHO NGƯỜI BÁN
HỒ SƠ 12 · DÀNH CHO NGƯỜI BÁN
Nhà anh chị đáng bao nhiêu? Câu trả lời thật cần con người, không phải thuật toán.
Tôi sẽ kéo ra những căn đã bán thật trên chính con đường của anh chị, xem tình trạng từng căn ra sao, rồi gửi anh chị một khoảng giá bằng văn bản trong vòng 24 giờ. Không phải con số bấm cái ra ngay — con số bấm cái ra ngay chỉ là máy đoán, rồi anh chị lại mất công cãi nhau với nó.
Việc này không tốn gì và cũng không đưa nhà anh chị lên thị trường. Rất nhiều người hỏi, nhận con số, rồi quyết định ở lại. Đó cũng là một kết quả tốt.
Đây là nhận định thị trường, không phải một bản appraisal (thẩm định giá chính thức), và cũng không phải lời đề nghị mua. Phân tích đầy đủ đòi hỏi phải xem tận nơi.
HỒ SƠ 13 · GIẢI THÍCH TRONG 60 GIÂY
Câu trả lời ngắn cho những câu hỏi người ta ngại hỏi lần thứ hai.
Cứ hỏi tôi cái điều anh chị sợ nghe ra ngớ ngẩn. Hỏi tôi cái điều có thể làm anh chị bỏ luôn ý định mua. Hỏi cùng một câu năm lần cũng được — mười lăm phút đó sinh ra là để làm việc đó.
Nếu năm nay chưa phải năm của anh chị, tôi sẽ nói thẳng, và nói rõ luôn anh chị cần thay đổi cái gì, chừng nào thì quay lại. Cuộc nói chuyện đó miễn phí, và chỉ có anh chị với tôi biết.
Hoặc gọi thẳng cho tôi: (714) 262-3967Tôi trả lời tin nhắn. Tiếng Anh hay Tiếng Việt đều được.JosephDuong@firstteam.comVăn phòng: First Team Real Estate · 12501 Seal Beach Blvd, Suite 100 · Seal Beach, CA 90740
